Глава 1. Юридические особенности оформления и защиты права собственности приходов на недвижимое имущество
Имущество прихода состоит их земельного участка, недвижимости (здания храма, подсобных помещений, дома священника, иных строений), денежных средств на счетах религиозной организации в банковском учреждении, денежных средств в ящиках для сбора денег и в кассе, строительных материалах, а также в ином имуществе, которое может быть передано в собственность или пользование прихода юридическими или физическими лицами.
Все виды указанного имущества должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством Украины как собственность прихода – юридического лица. Только в этом случае перечисленные виды имущества могут признаваться собственностью прихода и получать правовую защиту со стороны государства.
Основные аспекты прав на недвижимое имущество прихода
Норма права: Частина 2 статті 331 Цивільного кодексу України
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частина 8 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»:
Експлуатація закінчених будівництвом об'єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.
Учитывая то, что культовые здания – храмы практически всегда относятся к категории таких, принятие в эксплуатацию которых является обязательным, отсутствие акта ввода в эксплуатацию может повлечь достаточно серьезные последствия, вплоть до закрытия храма со стороны государственных органов.
Норма права: Частина 2 Статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності»:
2. Суб'єкти містобудування, які є замовниками будівництва об'єктів (у разі провадження містобудівної діяльності), або ті, що виконують функції замовника і підрядника одночасно, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:
4) виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт, а також наведення недостовірних даних у зазначеній декларації:
на об'єктах I категорії складності - у розмірі вісімнадцяти мінімальних заробітних плат;
на об'єктах II категорії складності - у розмірі тридцяти шести мінімальних заробітних плат;
на об'єктах III категорії складності - у розмірі дев'яноста мінімальних заробітних плат;
5) виконання будівельних робіт без отримання дозволу на їх виконання:
на об'єктах IV категорії складності - у розмірі трьохсот сімдесяти мінімальних заробітних плат;
на об'єктах V категорії складності - у розмірі дев'ятисот мінімальних заробітних плат;
6) експлуатація або використання об'єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об'єкта до експлуатації чи акті готовності об'єкта до експлуатації:
об'єктів I категорії складності - у розмірі вісімнадцяти мінімальних заробітних плат;
об'єктів II категорії складності - у розмірі сорока п'яти мінімальних заробітних плат;
об'єктів III категорії складності - у розмірі дев'яноста мінімальних заробітних плат;
об'єктів IV категорії складності - у розмірі трьохсот сімдесяти мінімальних заробітних плат;
об'єктів V категорії складності - у розмірі дев'ятисот мінімальних заробітних плат;
Следует отметить, что указанные штрафы могут быть применены только к субъектам градостроения, которые являются заказчиками строительства либо заказчиком и подрядчиком одновременно. В связи с этим существенным является вопрос, как оформлено выполнение строительных работ в отношении того либо иного объекта. Так, в случае, если заказчиком строительства является какое-либо физическое лицо – то оно и будет являться субъектом ответственности, а случаях так называемого «самостоятельного» выполнения строительных работ, то есть при отсутствии каких-либо официальных договоров с подрядными организациями, имеющими строительные лицензии – такое лицо является одновременно заказчиком и подрядчиком. Таким образом не исключены ситуации, при которых настоятель, фактически осуществивший строительство храма лично является заказчиком и подрядчиком, однако указанные выше санкции не могут быть применены на основе указанного выше закона, так как согласно части 1 статьи 1 Закона Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» субъектами такой ответственности могут быть только граждане-предприниматели.
Следовательно физическое лицо – настоятель, который не является предпринимателем и осуществил строительные работы не может быть привлечен к ответственности на основании указанного выше закона.
Религиозная организация не может быть привлечена к ответственности за строительство без соответствующих разрешений при условии, если не установлен факт осуществления строительства религиозной организацией – юридическим лицом. В этом случае к ответственности за неосуществление ввода в эксплуатацию строения может быть привлечено юридическое лицо-религиозная организация. Данный момент на самом деле не всегда учитывают на практике, в частности в связи с тем, что государственные чиновники могут понуждать настоятелей храмов признавать, что строительство было выполнено религиозной организацией, а руководители приходов не знакомы с нюансами защиты в подобных случаях.
Практически отделение религиозной организации от физического-лица-заказчика строительства осуществляется достаточно просто. Так, религиозная организация в этом случае не должна учитывать на своем балансе расходы на выполнение строительных работ, а также стоимость приобретенных строительных материалов. При данной схеме оформления прав на строение физическое лицо полностью за свой счет осуществляет строительство, после чего передает уже готовое строение на баланс религиозной организации в качестве пожертвования. Данная схема может быть применена в том случае, если по тем или иным причинам не были оформлены надлежащие документы для начала строительных работ и со стороны государственных органов поступили соответствующие претензии.
Однако ответственность за отсутствие необходимой разрешительной документации при проведении строительных работ не исчерпывает проблему.
Норма права: Цивільний кодекс України Частина 1 статті 376:
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Применение данной нормы к случаю строительства храма без соответствующей документации может повлечь достаточно серьезные последствия, а именно – построенное здание не будет признаваться собственностью религиозной организации (либо лица, которое его строило).
Соответственно, в случае противоправных захватов храма либо при вандальных действиях в отношении имущества невозможно доказать наличие права собственности у истца – лица, которое обращается в суд для защиты своих прав. Титул (подтвержденное надлежащими юридическими документами право) собственника всегда является необходимым условием для предоставления его владельцу защиты со стороны государства. Следует отметить, что даже при отсутствии зарегистрированного права собственности есть некоторые возможности для правовой защиты имущества:
Норма права: Цивільний кодекс України Частина 3 статті 331:
До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
На основании данной нормы можно добиться защиты титула собственника строительных материалов, использованных при постройке храма, однако только при наличии первичной документации, подтверждающей расходы на их приобретение и оплату строительных работ. К сожалению, далеко не всегда данные вопросы решены практически на конкретном приходе, так как ведение бухгалтерской отчетности надлежащим образом часто не осуществляется.
Поэтому существенно важно для настоятелей приходов осуществлять контроль за способами и порядком оформления строительных работ, касающихся имущества религиозных организаций. Отсутствие первичной документации либо ее ненадлежащая форма влечет невозможность защиты прав религиозной организации в случаях противоправного захвата собственности либо ее повреждения. В случае, если строительство ведется без привлечения предприятия, имеющего лицензию на проведение строительных работ, следует как минимум документально оформлять приобретение строительных материалов и стараться оформлять выплату денежных средств за выполненные работы привлекаемым подрядчикам на основании гражданско-правовых договоров. В связи с тем, что официальная выплата платы по гражданско-правовым договорам сопряжена с значительным налогообложением данной операции, в частности – необходимостью уплаты налога с доходов, а также единого социального взноса, в некоторых случаях руководители приходов предпочитают производить неофициальную оплату подрядных работ, что однако сопряжено с соответствующими рисками. Кроме того, что данная операция является незаконной, так как влечет уклонение от уплаты налогов, возникают риски контроля качества выполненных строительных работ. В случае привлечения подрядчика, имеющего соответствующую лицензию, такие риски могут быть снижены за счет заключения договора строительных работ, который в том числе может содержать и дополнительные гарантии для заказчика.
В качестве примера развития конфликтной ситуации можно рассмотреть постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 06.03.2007 года по делу № 5/120-10/77:
«суд встановив…будівництво церкви було розпочато у 1998 році без відведення земельної ділянки, без відповідних експертиз, погоджень та отриманя дозволів, без затвердженого проекту; - згідно із висновком комісії Тлумацької райдержадміністрації Івано-Франківської област від 02.08.2005 р., поясненнями представника Управління національностей, міграції та релігій Івано-Франківської облдержадміністрації будівельні роботи із спорудження нової церкви від початку проводилися господарським способом, силами релігійних громад УАПЦ і УГКЦ, без залучення будівельних організацій-підрядників; - матеріали справи містять списки вірних УГКЦ с. Делева, які протягом 1992-2005 р.р. здавали кошти на будівництво храму з метою набуття права власності на храм…Згідно із наявними у справі списками вірних УГКЦ с. Делева останні вносили кошти для придбання бляхи, вікон, цементу, цегли, а згідно із розпсками вірних УГКЦ вони брали трудову участь у будівництві….внески на будівництво нової церкви з боку релігійної громади УАПЦ також здійснювалися парафіянами цієї громади, про що свідчать письмові заяви останніх…З огляду на законодавчі приписи та зміст позовних вимог господарські суди у розгляді даної справи мали вичерпно з`ясувати обставини, пов`язані з набуттям сторонами зі справи права власності на «матеріали, обладнання, тощо», використані в процесі будівництва культової споруди. Попередні судові інстанції таких обставин належним чином не встановили, обмежившись констатацією здійснення парафіянами греко-католицького та православного віросповідань с. Делева внесків у відповідне будівництво – коштами та трудовою участю. При цьому названі судові інстанції не взяли до уваги, що сторонами – позивачем і відповідачем – у даній справі виступають саме релігійні громади УГКЦ і УАПЦ як юридичні особи, а не фізичні особи – парафіяни відповідних віросповідань… До того ж правові режими власності, з одного боку, релігійної організації і фізичної особи (громадянина) – з іншого є різними… З урахуванням наведенного у попередніх судових інстанцій не було правових підстав вважати, що внески у будівництво культової споруди, зроблені фізичними особами власними коштами та/або власною трудовою участю, є внесками певної релігійної громади як організації (юридичної особи). Ототожнюючи внески фізичних осіб із внесками релігійної організації, суди посилалися на статтю 8 Закону України «Про свободу совісті та релігійні організації», згідно з частиною першою якої релігійна громада є місцевою релігійною організацією віруючих громадян…Проте дана норма не дає підстав для зазначеного ототожнення, навпаки, вона ще раз підкреслює правовий статус релігійної громади саме як організації, а не просто групи віруючих громадян…Господарськими судами не з`ясовано також і не перевірено належними доказами обставин, які свідчили б про те, що згадані внески фізичних осіб, зокрема коштами, мали характер добровільних пожертвувань (ч.5 ст. 18 Закону України «Про свободу совісті та релігійні організації»), які б одержувала інша релігійна громада у свою власність з подальшим використанням їх для будівництва культової споруди, в тому числі для придбання спірних матеріалів, обладнання, тощо.».
Данное решение позволяет сделать вывод о том, что отсутствие оформления приобретаемых материалов как собственности юридического лица – прихода, в дальнейшем может создать трудности при доказывании права собственности на строительные материалы либо само здание. Как видно из приведенного выше судебного решения, - суд квалифицировал взносы физических лиц на строительство не как пожертвования (ввиду отсутствия доказательств этого), а как вклады физических лиц в строительство, что в свою очередь ведет к возникновению права общей совместной собственности физических лиц, которые смогли доказать величину своих вкладов – на здание храма. Представляется, что такое положение дел является неприемлемым.
Легализация самостроя
Однако и в том случае, если построенное здание было возведено без оформления необходимых разрешительных документов на начало работ, решить ситуацию можно в случае, если соответствующий местный совет – сельский либо городской вынесет решение о выделении земельного участка под храмом для целей строительства.
Норма права:Цивільний кодекс України Частина 3 статті 376:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Практическое применение данной нормы права возможно лишь в случае выделения земельного участка религиозной организации как в постоянное пользование так и на условиях аренды, а в случае, если земельный участок негосударственный – на условиях застройки (договор суперфиция). Существенным моментом является то, что земля должна быть закреплена за приходом официально - либо путем заключения договора аренды либо путем получения акта на постоянное пользование земельным участком. В некоторых случаях даже при наличии решения местного совета о выделении земельного участка и при отсутствии оформленного акта пользования земельным участком можно добиться вынесения судебного решения о признании права собственности на недвижимость за религиозной организацией – юридическим лицом, однако при отсутствии решения органа местного самоуправления о выделении земельного участка религиозной организации узаконить самовольно построенное здание невозможно.
Последствия невозможности легитимизации недвижимости установлены соответствующими законодательными актами.
Норми права:Цивільний кодекс України
Частина 4 статті 376:
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»
Стаття 38. Знесення самочинно збудованих об'єктів
1. У разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.
2. За рішенням суду самочинно збудований об'єкт підлягає знесенню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, з компенсацією витрат, пов'язаних із знесенням об'єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.
Также следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежат права аренды и постоянного пользования земельными участками, а также иные права пользования в отношении земли (сервитут, емфитевзис, и т.п.).
Нормы права:
Стаття 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:
1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
Стаття 5:
1. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
2. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Частина 3 статті 3:
Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації
Оформление права собственности по давности владения
Норма права: Цивільний кодекс України
Частина 1 статті 344: Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном – протягом п’яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено цим кодексом.
Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.
Частина 4 статті 344: право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.
Следует отметить, что норма о давности владения согласно части 8 «Заключительных и переходных положений» Гражданского кодекса Украины распространяется на случаи, когда владение началось за три года до даты введения в силу ГК Украины, то есть с 01 января 2001 года.
Таким образом в случае, если религиозная община владеет недвижимым имуществом начиная с 01 января 2001 года и это имущество нигде не зарегистрировано или является чужим, а собственник не истребует его в свое владение и вообще не определяет каким-либо образом свое правовое отношение к факту владения данным имуществом на протяжении 10 лет, то можно обращаться в суд с заявлением о признании права собственности по давности владения.
Оформление собственности на безхозное имущество, а также переданное в пользование без юридического оформления
Иногда возникает ситуация, при которой община получает в пользование здание, принадлежавшее ранее какому-либо предприятию или организации, которая либо прекратила свое существование либо реорганизовалась в иное юридическое лицо – и не проявляет какого-либо интереса к данному зданию, а довольно часто – и не признает такое имущество своим. В таких случаях возникает необходимость оформить собственность на имущество с использованием имеющихся в законодательстве способов. Так, ранее для таких целей использовалось решение органа местного самоуправления, который принимал решение о признании права собственности на здание за религиозной общиной, после чего осуществлялась регистрация права собственности в бюро технической инвентаризации. Органы местного самоуправления довольно часто шли навстречу религиозным общинам и осуществляли такое оформление.
Однако с изменением законодательства такая возможность утрачена. Следует отметить, что вообще механизм оформления собственности по решению органа местного самоуправления рассчитан на случаи реконструкции имущества, которое уже является зарегистрированной собственностью, либо построено владельцем самостоятельно. Итак, в соответствии с подпунктом 7 пункта 27 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягчений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 703 от 22.06.2011 года свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное органом местного самоуправления может использоваться для регистрации права собственности только если оно выдано до введения в действия указанного Порядка.
С момента вступления в силу Порядка оформления в собственность недвижимого имущества путем выдачи свидетельства и последующей государственной регистрации осуществляется только при условии наличия государственной регистрации прав на имущество у предыдущего собственника или без такой регистрации – на вновь созданное имуществою. Также установлена обязательность наличия государственной регистрации прав на земельный участок, как условие оформления собственности на недвижимость путем выдачи свидетельства на вновь выстроенное или реконструированное имущество.
Таким образом, оформление собственности на здания, переданные общинам без надлежащих документов в настоящее время требует обращения в суд для решения вопроса о признании права собственности по давности владения.
Что касается бесхозных помещений, то право оформления собственности на бесхозное имущество регулируется статьей 335 Гражданского кодекса Украины, согласно которой бесхозные недвижимые вещи берутся на учет органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они размещены, о принятии бесхозного недвижимого имущества на учет делается объявление в печатных средствах массовой информации. По истечении одного года с дня взятия на учет бесхазяйной недвижимой вещи она по заявлению органа, уполномоченного управлять имуществом соответствующей территориальной общины, может быть передана по решению суда в коммунальную собственность.
Следовательно, по общему правилу – бесхозное имущество должно стать коммунальным, то есть собственностью территориальной общины, однако для приобретения такой собственности орган местного самоуправления как следует из указанной выше нормы права должен обратиться в суд, выполнив предварительно такие действия как взятие на учет объекта, а также сделав пуликацию в прессе. В случае же если орган местного самоуправления не выполняет таких действий, то права собственности у него не возникает, так как законодатель в статье 335 ГК Украины указал, что имущество может быть передано в коммунальную собственность по решению суда. Таким образом, если орган местного самоуправления не пользуется своим правом на оформление имущества в коммунальную собственность, а религиозная община фактически владеет и пользуется недвижимостью, то она может использовать норму о давности владения для оформления права собственности на имущество.
Оформление права собственности на имущество, полученное во владение до вступления в силу законодательства об обязательной государственной регистрации
Данный аспект в большинстве случаев не учитывается при рассмотрении вопросов о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимости. Предлагаемая ниже юридическая конструкция разработана в настоящее время в делах о наследовании.
Норма права: Цивільний кодекс України
Частина 3 частини 2 статті 331: якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Стаття 334:
Частина 3.: Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченю, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Частина 4.: Якщо договір про відчудження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Указанные правовые нормы введены в действие с 01 января 2004 года, в связи с чем актуальным является выяснение правового регулирования возникновения права собственности на недвижимое имущество, построенное до указанной даты.
Норма права: Цивільний кодекс Української РСР
С т а т т я 128. Момент виникнення права власності у набувача майна за договором
Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Передачею визнається вручення речей.
Таким образом, законодательство действовавшее до 01.01.2004 года принципиально иначе регулировало вопрос о моменте возникновения права собственности на имущество, в частности – в законодательстве не содержалась норма о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Это создает дополнительные возможности для юридической защиты такого имущества. В частности, недвижимость – переданная гражданами или иными юридическими лицами до 01.01.2004 года независимо от того, совершена такая передача путем заключения письменного нотариально удостоверенного договора или путем фактической передачи имущества – становится собственностью религиозной организации. Конечно, данному выводу можно противопоставить возражения о том, что согласно ранее действовавшего законодательства для оформления прав на недвижимость требовалось наличие нотариально удостоверенного договора, зарегистрированного в исполнительном комитете местных советов.
Нормы права: Цивільний кодекс Української СРСР
С т а т т я 244. Форма договору дарування
Договір дарування на суму понад 500 карбованців, а при даруванні валютних цінностей - на суму понад 50 карбованців повинен бути нотаріально посвідчений.
Договір дарування громадянином майна державній, кооперативній або іншій громадській організації укладається в простій письмовій формі.
До договорів дарування нерухомого майна застосовуються правила статті 227 цього Кодексу.
С т а т т я 227. Форма договору купівлі-продажу жилого будинку
Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
С т а т т я 47. Обов'язковість нотаріальної форми і наслідки її недодержання
Нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Действительно, в том случае, если граждане передали в собственность религиозной общине до 2004 года недвижимое имущество – и не оформили такую передачу нотариально, а также не зарегистрировали данный договор – можно утверждать, что такая сделка является недействительной. Однако для рассмотрения данного вопроса следует обратить внимание на то, что ранее действовавшее законодательство устанавливает нотариальную форму договоров только в отношении жилого дома. В том случае, если предметом сделки является не жилой дом, а культовое здание – то формально нормы права, устанавливающие обязательность нотариальной формы для таких договоров применить нельзя. В этом случае разрешение вопроса о форме сделки передачи культового здания относится к компетенции суда, который не лишен права применить аналогию закона и сделать вывод о том, что и сделка по передаче нежилого помещения, в том числе культового – должна подлежать нотариальному заверению.
Норма права: Цивільний кодекс Української СРСР
С т а т т я 42. Форма угод
Угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Угода, для якої законом не встановлена певна форма, вважається також укладеною, якщо з поведінки особи видно її волю укласти угоду.
Таким образом, учитывая то, что для сделки передачи культового здания не установлена какая-либо конкретная форма (на уровне закона, а не подзаконного акта) – то вполне можно сделать вывод о том, что такая сделка является заключенной, так как из поведения лиц, одно из которых передало а другое приняло имущество видно их волю, направленную на заключение такой сделки.
Норма права: Цивільний кодекс Української СРСР
С т а т т я 59. Момент, з якого угода вважається недійсною
Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення.
Указание в статье 59 ГК УССР положения о том, что только та сделка, которая признана недействительной, считается недействительной с момента ее заключения, - позволяет сделать вывод о том, что при отсутствии решения суда о признании данной сделки недействительной – отсутствуют основания для такого утверждения. Одновременно, - отсутствуют и основания утверждать, что право собственности на недвижимость не перешло к религиозной организации, ввиду того, что согласно статье 128 ГК УССР право собственности на недвижимость переходит с момента передачи имущества, и иной момент перехода права собственности не установлен законом. Да, в том случае, если бы законодательство, действовавшее до 01.01.2004 года, содержало норму о том, что право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации договора – нельзя было бы говорить о том, что собственность возникла без такой регистрации, однако ввиду того, что момент возникновения права собственности в ранее действовавшем законодательстве не связывается с фактом регистрации – вполне можно утверждать, что право собственности возникло. Конечно, в этом случае сделка, в рамках которой было передано имущество может быть признана недействительной, однако только в том случае, если заинтересованной стороной, которая заявляет соответствующий иск будет соблюден срок исковой давности, который согласно статье 257 ГК Украины составляет три года.
Норма права: Цивільний кодекс України
Стаття 5. Дія актів цивільного законодавства у часі
1. Акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
2. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
3. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Выводы:
1. Недвижимость, а также земельные участки, принадлежащие приходу, должны быть оформлены в органах государственной власти путем регистрации прав на них.
2. С 01.01.2004 года (даты вступления в силу нового Гражданского кодекса Украины, действующего в настоящее время) - без государственной регистрации прав на недвижимость (в том числе и земельные участки) у прихода не возникает прав собственности либо пользования данным имуществом, что не позволяет обеспечить судебную защиту прихода при захвате храма, а также при повреждении имущества, права на которое не зарегистрированы должным образом. Ввиду лояльности отношения властей к религиозной практике УПЦ деятельность прихода фактически может осуществляться в настоящее время.
3. В случае осуществления строительства храма без надлежащих разрешительных документов право собственности может быть оформлено в судебном порядке при условии выделения приходу земельного участка, находящегося под построенным зданием.
4. Согласно действующего законодательства условием эксплуатации здания является предварительный ввод его в эксплуатацию.
5. В случае, если до 01.01.2004 года - приходу передано недвижимое имущество без оформления каких-либо нотариально удостоверенных документов – путем простой передачи недвижимости – можно придерживаться позиции о том, что право собственности на такое имущество возникло у религиозной организации с момента такой передачи в силу положений ранее действующего законодательства о моменте возникновения права собственности.